To pytanie wraca jak bumerang w każdej rozmowie o nieruchomościach. Po roku obniżek stóp procentowych wielu kupujących zakłada, że jeszcze chwila i kredyt hipoteczny zrobi się naprawdę tani. Tylko rzeczywistość w czerwcu 2026 roku jest dużo bardziej skomplikowana niż takie założenie. Sprawdźmy więc, co tak naprawdę oznaczałoby czekanie z zakupem mieszkania do 2027 roku.

Gdzie jesteśmy teraz, czyli stopy procentowe w czerwcu 2026

Na posiedzeniu 1-2 czerwca 2026 roku Rada Polityki Pieniężnej utrzymała wszystkie stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie, referencyjna wynosi nadal 3,75%. To była już czwarta z rzędu decyzja o pozostawieniu kosztu pieniądza bez zmian. W praktyce oznacza to, że cykl obniżek, który zaczął się w maju 2025 roku i sprowadził stopę referencyjną z 5,75% do 3,75%, utknął w martwym punkcie. FXMAG

WIBOR podążył za stopami. WIBOR 3M, który 2 kwietnia 2025 roku wynosił 5,85%, obecnie znajduje się na poziomie 3,87%, a WIBOR 6M spadł z 5,74% do 3,94%. Dla osoby, która zaciągnęłaby kredyt rok temu, to setki złotych mniej w racie miesięcznie. Dla osoby, która dziś planuje zakup, to dużo lepsze warunki niż w 2024 czy 2023 roku. TotalMoney

Dlaczego prognoza dalszych obniżek się oddala

Tu zaczyna się największa zmiana w narracji rynkowej z ostatnich miesięcy. Jeszcze pod koniec 2025 roku ekonomiści przewidywali, że stopy spadną pod koniec 2026 roku nawet do 3%. Dziś ten scenariusz jest znacznie mniej oczywisty.

W komunikacie po czerwcowym posiedzeniu RPP wprost wskazała na napiętą sytuację geopolityczną i pogorszenie perspektyw aktywności i inflacji na świecie. Konflikt na Bliskim Wschodzie i szok naftowy realnie zmieniają obraz. Analitycy Banku Pekao wskazują, że najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest utrzymanie obecnego poziomu stóp co najmniej do końca 2026 roku, a niewykluczone, że także w 2027 roku. TVN24 BiznesWprost

Czyli osoba, która dziś czeka na "lepsze warunki kredytu w 2027 roku", może doczekać się dokładnie tych samych warunków, jakie ma już teraz. Albo gorszych, jeśli ceny paliw wymuszą podwyżki stóp.

Czekanie ma swoją cenę, której nie widać w kalkulatorach

Załóżmy nawet optymistyczny scenariusz, w którym stopy faktycznie spadną o 0,5 punktu procentowego w 2027 roku. Dla kredytu rzędu 500 000 zł oznacza to oszczędność około 150-200 zł miesięcznie. Brzmi nieźle, ale równolegle dzieją się dwie rzeczy.

Po pierwsze, ceny mieszkań nie stoją w miejscu. Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł stabilizację. Średnia cena transakcyjna nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach pierwotnych wyniosła 14 245 zł/mkw. i była nieznacznie niższa niż w IV kw. 2025 r.. To koniec spokojnego okresu. Scenariusz bazowy zakłada stabilizację cen w pierwszej połowie 2026 roku i stopniowy wzrost w drugiej połowie roku. Credit Agricole szacuje wzrost cen mieszkań w największych miastach o około 5,2% w 2026 roku. Inne prognozy mówią o 3-6% rocznie w 2026 i 2027 roku. Bankier + 2

Przeliczmy to. Wzrost ceny mieszkania o 350 000 zł o 5% to 17 500 zł dodatkowego kosztu. Roczna oszczędność na racie przy obniżce stóp o 0,5 pp to maksymalnie 2400 zł. Nawet w optymistycznym wariancie obniżek stopy mieszkanie zdrożeje szybciej, niż obniżą się raty.

Po drugie, każdy miesiąc czekania to konkretny koszt alternatywny. Wynajmując mieszkanie za 2500 zł, w rok oddajesz właścicielowi 30 000 zł. Te pieniądze przy własnym mieszkaniu szłyby w spłatę kapitału.

Po trzecie, jest opcja, o której wielu kupujących zapomina. Możesz kupić mieszkanie dziś, a kiedy stopy faktycznie spadną, zrefinansować kredyt na lepszych warunkach. Rynek już to robi na masową skalę. Refinansowania odpowiadały w I kw. 2026 roku za 28% nowej sprzedaży, a rok wcześniej było to ok. 15%. Lukaszsroczynski

POLSTR od 2027, czyli kolejna niewiadoma

Jest jeszcze jeden czynnik, który dotyczy bezpośrednio osób planujących kredyt w 2027 roku. KNF oczekuje, że nadzorowane podmioty zakończą zawieranie nowych umów opartych na WIBOR-ze do końca 2026 r. Od 1 stycznia 2027 r. WIBOR ma służyć wyłącznie do wygaszania wcześniejszych ekspozycji. W praktyce oznacza to, że nowe kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem będą opierać się o nowy wskaźnik POLSTR. Direct Money

Wiele osób zakłada, że POLSTR będzie automatycznie niższy od WIBOR-u, ale to mit. W grudniu 2025 POLSTR 3M Compounded wynosił 4,21% — wyższy niż WIBOR 3M (3,99%). Mechanizm wyliczania jest inny i finalna rata zależy od marży banku oraz konkretnej konstrukcji oferty. Ciodnieruchomosci

Banki już dziś zabezpieczają się przed tą zmianą. Stawki oprocentowania stałego dalej rosną i normą stają się oferty z 6 z przodu. Czekając do 2027 roku, wchodzisz w okres przejściowy z nowym wskaźnikiem, którym żaden bank w Polsce jeszcze nie obsłużył na masową skalę kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych. Lukaszsroczynski

Co konkretnie warto zrobić, jeśli planujesz zakup w 2026 roku

Spokojnie policzyć trzy rzeczy naraz: cenę mieszkania dziś versus prognoza na 2027, koszt kredytu dziś versus realistyczna prognoza na 2027, oraz koszt alternatywny czekania, czyli wynajem i odroczenie budowy własnego majątku.

W większości scenariuszy okazuje się, że potencjalna oszczędność na racie w 2027 roku jest mniejsza niż wzrost ceny ofertowej mieszkania w tym samym okresie. A do tego dochodzi niepewność polityczna, geopolityczna i regulacyjna związana z przejściem na nowy wskaźnik.

Warto też wykorzystać moment, w którym deweloperzy nadal proponują konkretne promocje i pakiety dodatkowe. Kiedy popyt faktycznie ruszy w drugiej połowie roku, te oferty znikną pierwsze.

Co to oznacza dla osób kupujących w Częstochowie

Częstochowa wciąż pozostaje rynkiem dużo bardziej przystępnym niż Katowice, Wrocław czy Kraków, gdzie metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje już 13-15 tysięcy złotych. U nas ceny są niższe, a jakość nowych inwestycji nie odbiega od standardów dużych aglomeracji. Dla osoby planującej zakup dziś, ze zdolnością kredytową dostosowaną do umiarkowanych obecnie stóp procentowych, to dobry moment.

Na naszej inwestycji Apartamenty Łódzka 166 w Częstochowie prowadzimy aktualnie sprzedaż mieszkań z balkonami i tarasami, z dostępną przestrzenią piwniczną i wygodnym dojazdem do centrum miasta. Pełna oferta z rzutami 3D dostępna jest na www.nextdom.pl.

Podsumowanie

Czekanie z zakupem mieszkania na 2027 rok opiera się na trzech założeniach, z których każde stało się ostatnio dużo mniej pewne. Założenie, że stopy spadną, słabnie, bo RPP wstrzymała cykl obniżek. Założenie, że POLSTR będzie tańszy od WIBOR-u, nie znajduje potwierdzenia w danych z 2025 roku. Założenie, że ceny mieszkań zaczekają na kupujących, ignoruje prognozy wzrostu o 3-5% rocznie.

Jeśli masz zdolność kredytową już dziś i znalazłeś inwestycję, która Ci pasuje, to czekanie na hipotetycznie lepsze warunki za rok jest najczęściej decyzją, której później się żałuje. A jeśli stopy w 2027 roku faktycznie spadną mocniej, zawsze pozostaje refinansowanie kredytu na nowych warunkach. Cały rynek z tego korzysta.